Повномасштабне вторгнення Росії в Україну завдало величезних збитків соціальній інфраструктурі, зокрема – житловому фонду. За період від 24 лютого 2022 р. до 31 грудня 2023 р. в усій країні пошкоджено або зруйновано 10 % житлового фонду, через це постраждало близько 2 млн домогосподарств. Серед пошкодженого або зруйнованого житла понад чверть знищено, а інші три чверті – пошкоджено частково. Найбільшої шкоди агресор завдав багатоквартирним будинкам: пошкоджено 1,4 млн квартир, 135 тис. індивідуальних житлових будинків та понад 39 тис. кімнат у гуртожитках[1]. Станом на 31 грудня 2023 р. загальна вартість збитків житловому сектору України оцінювалась у 55,9 млрд дол. США, а з урахуванням принципу «відбудувати краще, ніж було» потреби для відновлення та реконструкції житлового фонду оцінено у 80,3 млрд дол. США [2].
В Україні виокремлюють кілька категорій населення, яке зазнало втрат житла через війну. Це особи, у яких: житло зруйноване; житло пошкоджене; стан житла невідомий (житло на окупованій території); також особи, які зазнали змін у комфортності житлових умов. Серед зазначених категорій переважають внутрішньо переміщені особи (ВПО). Станом на 14 серпня 2023 р. в Україні було зареєстровано майже 5 млн громадян, які залишили своє місце проживання внаслідок збройної агресії РФ проти України [3].
До вищезазначених категорій також варто зарахувати осіб, які були позбавлені належних житлових умов іще до початку повномасштабної війни, зокрема проживали в занадто перенаселеному чи аварійному житлі, перебували в квартирній черзі, взагалі не мали житла [4]. Наприклад, за даними 2021 р., рівень перенаселеності житла в Україні становив 49,8 % [5] та перевищував аналогічні показники в Латвії (41,3 %), Румунії (41 %), Польщі (35,7 %). Також за значенням цього показника Україна помітно поступалася таким країнам ЄС, як-от Португалія (10,6 %) та Іспанія (6,4 %) [6].
У зв’язку із цим в Україні гостро постає проблема щодо забезпечення житлом громадян, насамперед ВПО. Відповідно, задля її вирішення потрібно розширювати інструментарій для формування доступного житла, соціального орендного житла з механізмом інвестування у первинне будівництво, а також оптимізувати джерела фінансування, яке використовується з цією метою.
Одним із важливих інструментів підвищення доступності житла в Україні є План реалізації Програми фінансової підтримки України від Європейського Союзу «Ukraine Facility» у 2024–2027 роках, який передбачає проведення реформи із забезпечення доступу до житла для осіб, які його потребують (Реформа 7 Розділу 7 «Людський капітал») [7]. Зокрема, під час реалізації реформи фізичну реконструкцію та відновлення житлового фонду має доповнити розроблення ефективної системи соціального та доступного житла. Для цього визначаються цілі нової житлової політики та розширення механізмів її реалізації, встановлюються обов’язки і завдання ключових учасників.
Однією з умов, що міститься у Програмі «Ukraine Facility», визначено прийняття Закону «Про основні засади житлової політики», відповідний проєкт якого вже напрацьовано. Серед завдань житлової політики визначено залучення фінансових ресурсів для формування житлового фонду та ефективного його використання, забезпечення енергетичної ефективності житла [8]. Водночас конкретні механізми залучення цих ресурсів потребують удосконалення у руслі тенденцій, що сформувалися на ринку житлової нерухомості внаслідок російської збройної агресії проти України.
Після того як розпочалася повномасштабна війна, на українському первинному ринку нерухомості спостерігаються негативні зміни щодо формування житлового фонду. Зокрема, йдеться про падіння обсягів будівництва. Загалом в Україні у 2023 р. почали будувати лише 67 тис. нових квартир, із них 46 тис. – у багатоквартирних будинках. Порівняно з попередніми роками це досить низький показник (у 2022 р. почали будувати 98 тис. квартир, у 2021 р. – 170 тис. квартир) [9]. І якщо в 2021 р. в експлуатацію було уведено понад 11,4 млн м2 житла, то в 2022 р. цей показник зменшився до 7,1 млн м2, за підсумками 2023 р. становив близько 7,4 млн м2 житла [10].
Поряд із падінням пропозиції житла спостерігалося скорочення попиту. Станом на грудень 2022 р. відмічалося його зниження на 80–90 % на новобудови, і лише на житло економкласу з високим ступенем готовності попит зберігся [11]. Одна з причин, чому так сталося, – високі ризики для інвестицій населення у будівництво на ранніх стадіях. Сьогодні ця тенденція також зберігається, а тому найпривабливішим для інвестицій вважається готове або майже готове житло з терміном здачі до року[12].
Обсяг інвестицій у первинну житлову нерухомість (мається на увазі вкладення коштів у купівлю квартир у будинках, будівництво яких почате чи анонсоване, але не введених в експлуатацію) з початку повномасштабної збройної агресії РФ проти України характеризується значним зниженням. Так, у 2023 р. ринок інвестицій у первинну нерухомість становив 2,08 млрд дол. США, але обсяг цих інвестицій зменшився в 4,7 раза [13]. Для порівняння: у 2021 р. ринок інвестицій у первинну нерухомість становив 9,7 млрд дол. США.
Загалом експерти виокремлюють низку проблемних питань, що перешкоджають інвестуванню [14].
По-перше, це бойові дії в країні, що створюють ризики руйнування житла, в яке інвестовано, з огляду на те, що розрахувати такі ризики вкрай важко.
По‑друге, соціально-економічна невизначеність змушує населення зберігати кошти в готівковій валюті. Однак, попри це, прогнозуються відновлення інвестування в житло за рахунок накопиченої готівкової валюти та розвиток ринку первинної житлової нерухомості, коли у населення з’явиться розуміння, що ситуація не буде погіршуватися.
По-третє, схильність населення інвестувати в повністю готове житло, або таке, що перебуває на фінальній стадії будівництва, пов’язана також із системною проблемою порушення планових термінів завершення будівництва та відтермінування уведення в експлуатацію житлової нерухомості на досить тривалий, іноді невизначений період.
По-четверте, в Україні існує багато законсервованих об’єктів незавершеного будівництва, і це може перетворитися з економічної проблеми на соціальну, яка ускладниться тим, що в органів державної влади відсутні актуальні дані про обсяг недобудованого житла та кількість громадян України, які інвестували кошти у вказану первинну житлову нерухомість. Це призводить, у свою чергу, до низки вторинних проблем, котрі ускладнюють функціонування ринку житлової нерухомості. Зокрема, йдеться про неможливість громадян якісно та повною мірою оцінити ризики, пов’язані з інвестуванням у первинну житлову нерухомість, через брак достовірної інформації. До того ж, через недоброчесну поведінку деяких забудовників інвестори тривалий час не можуть отримати у власність об’єкти нерухомого майна або повернути кошти, залучені у будівництво таких об’єктів.
Треба враховувати й те, що девелоперським компаніям складно продовжувати будівельну діяльність на первинному ринку житла через низку наслідків повномасштабного вторгнення РФ на територію України, зокрема це падіння попиту на первинну житлову нерухомість серед населення та зростання собівартості будівництва. Це призводить до значного уповільнення темпів будівництва на первинному ринку житла [15], а роботи переважно продовжуються на об’єктах незавершеного будівництва зі стадією готовності 75–85 %, що зумовлено попитом серед населення. Водночас через відсутність попиту на об’єкти незавершеного будівництва на нижчих стадіях робота на них призупинена.
Низький попит на житло на стадії будівництва також зумовлений тим, що сьогодні основними покупцями житлової нерухомості є особи, які її втратили внаслідок бойових дій. Зазначена категорія населення, зважаючи на специфіку своїх потреб, віддає перевагу готовій до заселення житловій нерухомості, а не інвестиціям у первинну. Окрім того, близько третини покупців-інвесторів, які скористалися іпотекою чи програмою від забудовників з розтермінування оплати, не мають фінансових можливостей вносити необхідні платежі [16].
Ускладнює ситуацію і непрогнозованість ризиків руйнації недобудованої нерухомості – сьогодні всю відповідальність за її можливе пошкодження на етапі будівництва несе девелопер [17]. В умовах високої ймовірності руйнування цивільної інфраструктури девелопер навряд чи зможе завершити будівництво самостійно, що потребує додаткових інвестицій та, відповідно, зумовлює здорожчання житла. Тому в період повномасштабної збройної агресії РФ проти України через непрогнозованість руйнації об’єктів незавершеного житлового будівництва знадобиться впровадження додаткових інструментів державної підтримки для залучення інвестицій населення у первинну житлову нерухомість.
Державна підтримка за програмою «єОселя» значно стимулює інвестиції у первинну житлову нерухомість. Згідно з цією програмою іпотеку під пільгові 3 або 7 % можна отримати і на готове житло, уведене в експлуатацію не раніше як 3–10 років тому, і на квартири в первинній житловій нерухомості. Девелопери прогнозують, що масштабування програми «єОселя» та впровадження програми «єВідновлення» сприятиме підвищенню рівня інвестування в первинну житлову нерухомість [18].
За даними Міністерства економіки України, з початку 2024 р. за програмою «єОселя» українці взяли кредити на придбання майже 2300 квартир [19]. За цією програмою лише протягом одного тижня у квітні 2024 р. громадяни отримали 234 кредити на суму 388 млн грн, і кожен четвертий кредит – на житло першого продажу. Найчастіше кредити брали для придбання житла на вторинному ринку (160 кредитів) та у забудовника (56 кредитів).
Водночас визначається, що масштабування державної програми «єОселя» (масова іпотека під 7 % для купівлі квартири в будинках, які введені в експлуатацію не більше як 3 роки тому) на тлі відчутного скорочення будівництва від початку повномасштабного вторгнення РФ на територію України може призвести до дефіциту пропозиції житлової нерухомості [20].
Найпоширенішою формою інвестування населення у первинне житлове будівництво є купівля майнових прав на об’єкти незавершеного житлового будівництва. Для удосконалення реалізації прав покупців прийнято Закон України «Про гарантування речових прав на об’єкти нерухомого майна, які будуть споруджені в майбутньому» [21]. Цим документом передбачено гарантування речових прав на об’єкти незавершеного будівництва. Умовою укладення договору купівлі-продажу майнових прав на об’єкти, які будуть споруджені в майбутньому, є державна реєстрація спеціального майнового права.
Отже, задля вирішення питань житлової політики щодо залучення фінансових ресурсів у первинну нерухомість для формування житлового фонду та його ефективного використання доцільно:
вирішити питання щодо «облишених» об’єктів незавершеного будівництва першочергово для категорії населення, яке потребує належних житлових умов. Для формування фонду соціального орендного житла варто запропонувати викуп у власників майнових прав на об’єкти незавершеного будівництва на умовах відшкодування. Для всіх категорій населення, яким належать майнові права на законсервовані об’єкти незавершеного будівництва, мають бути створені рівні можливості для добудови житла з покращеним рівнем житлових умов за рахунок спільної участі держави та власника майнових прав. Частка участі держави у спільному фінансуванні добудови житла повинна зростати зі збільшенням рівня енергетичної ефективності житла, з використанням установок відновлюваних джерел енергії та наближеним до нульового рівнем споживання енергії. Якщо власники майнових прав на об’єкти незавершеного будівництва не мають достатнього авансованого капіталу для добудови житла з покращеним рівнем житлових умов, їм може бути доступний механізм пільгового кредитування. При використанні такого механізму співучасть власника майнових прав може відрізнятися за рахунок різних відсоткових ставок залежно від результатів верифікації майнового стану. Співучасть держави у добудові житла з наближеним до нульового рівнем споживання енергії може бути реалізована завдяки розробленню відповідної державної програми за рахунок коштів Фонду енергоефективності;
розглянути питання щодо запровадження механізму «рахунок умовного зберігання (ескроу)» для добудови законсервованих об’єктів незавершеного будівництва з метою збільшення фонду соціального орендного житла. Рахунок ескроу може бути використаний для розрахунків між організацією із добудови житла та потенційними інвесторами, діяльність яких сприяє досягненню соціального ефекту (взірцем може слугувати співпраця з Північною екологічною фінансовою корпорацією (НЕФКО) щодо отримання грантів від ЄС). Такий механізм передбачає зарахування та зберігання коштів від інвесторів, що провадять суспільно-корисну діяльність, та державних коштів до завершення будівництва соціального орендного житла;
здійснювати інформування фінансових установ (у т. ч. міжнародних), діяльність яких сприяє досягненню соціального ефекту, про можливості інвестування (надання грантів) у завершення будівництва соціального орендного житла;
розглянути питання про розроблення державної програми компенсації українцям, які уклали договір купівлі-продажу майнових прав, за зруйнований або частково пошкоджений унаслідок воєнних дій об’єкт незавершеного будівництва.
_____________________________________________________________________________
[1] Мінінфраструктури реформує житлову політику України для відповідності принципам ЄС та наближення євроінтеграції. 2024. 21 січ. URL: https://www.kmu.gov.ua/news/mininfrastruktury-reformuie-zhytlovu-polity…
[2] The World Bank. Ukraine – Third Rapid Damage and Needs Assessment (RDNA3): February 2022 – December 2023. URL: https://documents.worldbank.org/en/publication/documents-reports/docume…
[3] Михайлов Д. Уряд розширив допомогу для ВПО. Про які категорії йдеться. 2024. 30 січ. URL: https://suspilne.media/673226-urad-rozsiriv-dopomogu-dla-vpo-pro-aki-ka…
[4] Якість життя населення України та перші наслідки війни / Черенько Л. М., Полякова С. В., Шишкін В. С., Реут А. Г., Крикун О. І. та ін. ; НАН України, Ін-т демогр. та соц. дослідж. ім. М. В. Птухи. Електронне видання. Київ, 2023. Об’єм даних 4,42 МБ. URL: https://idss.org.ua/arhiv/ Монографія_якість.pdf
[5] Соціально-демографічні характеристики домогосподарств України (за матеріалами вибіркового обстеження). 2022 / Держстат України. URL: https://www.ukrstat.gov.ua/druk/publicat/kat_u/2022/zb/07/sdhd_22.pdf
[6] Eurostat. Overcrowding rate by age, sex and poverty status – total population – EU-SILC survey. URL: https://ec.europa.eu/eurostat/databrowser/view/ilc_lvho05a/default/tabl…
[7] План для реалізації Ukraine Facility. URL: https://www.ukrainefacility.me.gov.ua/
[8] Проєкт Закону України «Про основні засади житлової політики». 2024. 03 квіт. URL: https://mtu.gov.ua/news/35482.html
[9] Соловчук Л. Стагнація чи колапс: що відбувається на ринку первинної нерухомості Києва. 2024. 19 берез. URL: https://delo.ua/realty/stagnaciya-ci-kolaps-shho-vidbuvajetsya-na-rinku…
[10] Каплун Л., Максимова А. До яких хитрощів вдаються девелопери, щоб підштовхнути ринок первинного житла. 2024. 10 квіт. URL: https://minfin.com.ua/ua/realty/articles/na-kakie-hitrosti-idut-developery-chtoby-podstegnut-rynok-pervichnogo-zhilya/
[11] Бабенко М. Новосілля відкладається. Як забудовники переносять терміни здачі нових будинків. Фокус. 2022. 02 груд. URL: https://focus.ua/uk/economics/539303-novosele-otkladyvaetsya-kak-zastroyshchiki-perenosyat-sroki-sdachi-novyh-domov
[12] Підсумки 2023 ринку нерухомості від ЛУН. URL: https://misto.lun.ua/2023
[13] Райков І. Матрац замість квартири. Куди поділися інвестиції в житлову нерухомість? 2023. 01 верес. URL: https://www.urbanland.pm/articles/matrac-zamist-kvartiri-kudi-podilisya-investiciyi-v-zhitlovu-neruhomist-shkola-profesiynogo-developmentu
[14] Остапчук О. Прогноз на ринку попиту: Чи вигідно зараз вкладати кошти у нерухомість? 2023. 06 лип. URL: https://biz.nv.ua/ukr/experts/chi-vkladati-groshi-v-zhitlo-zaraz-v-yake…;; Райков І. Матрац замість квартири. Куди поділися інвестиції в житлову нерухомість? 2023. 01 верес. URL: https://www.urbanland.pm/articles/matrac-zamist-kvartiri-kudi-podilisya-investiciyi-v-zhitlovu-neruhomist-shkola-profesiynogo-developmentu; Недобудови: чи безвихідна ситуація? Укрінформ. 2021. 30 квіт. URL: https://www.ukrinform.ua/rubric-other_news/3238535-nedobudovi-ci-bezvih…
[15] Бабенко М. Карткові будиночки: як і чому в Україні назріває обвал на ринку нерухомості. Фокус. 2022. 05 груд. URL: https://focus.ua/uk/economics/539417-kartochnye-domiki-kak-i-pochemu-v-ukraine-namechaetsya-obval-na-rynke-nedvizhimosti
[16] Семенцов В. Скрута-2023: що відбуватиметься на первинному ринку житла. Економічна правда. 2022. 14 груд. URL: https://www.epravda.com.ua/columns/2022/12/14/694945/
[17] Каплун Л., Максимова А. До яких хитрощів вдаються девелопери, щоб підштовхнути ринок первинного житла. 2024. 10 квіт. URL: https://minfin.com.ua/ua/realty/articles/na-kakie-hitrosti-idut-developery-chtoby-podstegnut-rynok-pervichnogo-zhilya/
[18] Рибніцька І., Максимова А. Житло під 3 % річних: всі столичні новобудови, де його можна придбати. 2023. 08 берез. URL: https://minfin.com.ua/ua/realty/articles/zhile-pod-3-godovyh-vse-stolichnye-novostroyki-gde-ego-mozhno-priobresti/
[19] єОселя: 2300 українських родин взяли кредити на придбання житла з початку 2024 року. 2024. 04 квіт. URL: https://me.gov.ua/News/Detail?lang=uk-UA&id=53604692-18e7-4900-b649-962…
[20] Підсумки 2023 ринку нерухомості від ЛУН. URL: https://misto.lun.ua/2023
[21] Про гарантування речових прав на об’єкти нерухомого майна, які будуть споруджені в майбутньому : Закон України від 15.08.2022 № 2518-ІХ. URL: https://zakon.rada.gov.ua/laws/show/2518-20#top
Отримуйте якісну та актуальну аналітику від НІСД у зручному для вас форматі:
- читайте нас у Telegram та Facebook
- слухайте на Google Podcast
- дивіться на YouTube
Зображення: НІСД
Експертна аналітика у форматі pdf: